Novo Hamburgo está prestes a adotar regras claras para definir quem pode construir acima do limite permitido e quando será preciso pagar por isso. A proposta faz parte da revisão do Plano Diretor Urbanístico Ambiental (PDUA) e trata de dois instrumentos que, embora previstos desde 2004, nunca foram aplicados na prática: a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Transferência do Direito de Construir (TDC).
Foto: Dário Gonçalves/GES-Especial
Como é hoje
A legislação atual, de 2004, já menciona esses dois mecanismos, mas de forma genérica. O Plano Diretor dizia que a Prefeitura poderia autorizar construções acima do limite básico mediante pagamento, e permitir a transferência de “potencial construtivo” entre terrenos.
Na prática, porém, essas regras nunca foram detalhadas nem aplicadas. Isso significa que hoje, em Novo Hamburgo, quem constrói não tem um caminho legal claro para pagar por área extra, e quem tem imóveis históricos, como os casarões de Hamburgo Velho, não tem como ser compensado por não poder ampliar ou reformar livremente. A lei de 2004 chegou a prever esses instrumentos nos artigos 80 e 81, mas sempre remetendo à “regulamentação futura” que nunca foi feita.
O novo projeto vem justamente para preencher essa lacuna: cria fórmulas de cálculo, define percentuais, institui fundos específicos e estabelece os critérios que até agora não existiam.
E o que muda?
Na prática, isso significa o seguinte: todo terreno tem um limite básico de quanto pode ser construído. É o que a lei chama de índice de aproveitamento. Esse limite define até onde o dono pode construir de graça, sem pagar nada à Prefeitura. Se o terreno tiver 300 m² e o índice básico for 1,5, isso significa que pode ser construída uma casa ou prédio de até 450 m² (300 x 1,5).
Mas há locais em que a infraestrutura (água, esgoto, energia, trânsito) comporta edificações maiores. Nesses setores, a Prefeitura pode permitir construções acima do limite básico, até um teto máximo de índice 3, até 900 m² por exemplo (300 x 3,0) , desde que o dono pague por esse benefício.
Esse pagamento é o que se chama de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Empreendimentos habitacionais e hospitais privados terão isenção, enquanto universidades e equipamentos culturais pagarão valores reduzidos. Os recursos obtidos irão para o Fundo Municipal de Desenvolvimento da Cidade (FUNCIDADE), destinado a obras de infraestrutura e melhorias urbanas. O valor dependerá do tamanho da área adicional e do preço do terreno, conforme a Planta Genérica de Valores (PGV).
Foto: Dário Gonçalves/GES-Especial
E quando o dono não pode usar o terreno todo?
Há também situações contrárias: imóveis tombados ou históricos, como casarões de Hamburgo Velho, não podem ser demolidos ou ampliados, mesmo que o terreno permita uma construção maior. Nesses casos, o dono não perde esse direito. Ele pode transferi-lo para outro imóvel, com autorização da Prefeitura.
Funciona assim: o dono do casarão tem um terreno onde poderia construir 250 m², mas o imóvel histórico ocupa apenas 200. Os 50 m² “que sobraram” viram um crédito de construção. Outro proprietário — por exemplo, alguém que quer fazer um prédio maior no bairro Ideal — pode comprar esse crédito e usar para construir 50 metros a mais no seu terreno desde que a transação seja autorizada pela Prefeitura e respeite as condições de equivalência definidas em lei.
O mecanismo, chamado de Transferência do Direito de Construir (TDC), será usado principalmente para incentivar a preservação do patrimônio histórico e cultural, pois permite que o dono de um bem tombado transfira seu potencial de construção para outro local e use o valor recebido na restauração do prédio. Nesses casos, 3% do valor do potencial transferido, calculado conforme o preço do terreno de origem, deverão ser destinados ao Fundo de Proteção do Patrimônio Cultural, para financiar restaurações e conservação de prédios históricos.
A Prefeitura defende que o sistema distribui de forma mais justa os custos e benefícios do crescimento da cidade: quem constrói mais, paga mais — e quem é impedido de usar o terreno por causa da preservação, ganha uma forma de ser compensado.
Prédios em construção em Novo Hamburgo
Dário Gonçalves/GES-Especial
Cidade de Novo Hamburgo
Dário Gonçalves/GES-Especial
Prédios em construção em Novo Hamburgo
Dário Gonçalves/GES-Especial
LEIA TAMBÉM
Apoio com ressalvas
Para o presidente da Associação dos Arquitetos e Engenheiros de Novo Hamburgo (Asaec), Rafael Roberto Mentz, a proposta traz avanços importantes ao regulamentar instrumentos que já estavam previstos desde 2004. “Sou a favor de aumentar os índices de aproveitamento e concordo com a Outorga Onerosa do Direito de Construir. As construtoras ou incorporadoras que quiserem ampliar suas áreas construídas devem, sim, pagar por isso”, afirmou.
Ele, no entanto, faz ressalvas à forma como a Prefeitura pretende participar da Transferência do Direito de Construir (TDC). “Se a negociação é entre dois proprietários particulares, a Prefeitura não deveria receber um valor por essa operação. Ela precisa autorizar e atualizar os registros, claro, mas cobrar por isso seria uma espécie de duplicidade”, avaliou Mentz.
O arquiteto destaca ainda que a venda de índices pode limitar o uso futuro dos terrenos que os venderem, o que exige atenção dos proprietários. “Qualquer um vai poder vender, não só quem tem imóvel histórico. Mas, ao vender, aquele terreno perde parte de seu potencial e pode se desvalorizar depois”, alerta.
O prazo para que qualquer pessoa enviasse sugestões ou alterações no Plano Diretor terminou na quinta-feira. Agora, as indicações passam por análise técnica e, posteriormente, jurídica da Prefeitura. Depois disso, os projetos serão reenviados à Câmara de Vereadores, onde serão analisados pela Casa e também pela população via novas audiências públicas. Só então passarão por votação dos vereadores para que sejam aprovados.