Apesar das falhas estruturais, processos judiciais e má publicidade, unidades no 432 Park Avenue, ícone de luxo em Nova York, continuam sendo vendidas e alugadas. O prédio fica na Billionaires’ Row (Fila dos bilionários, em tradução literal), em Manhattan, região onde há um grupo de arranha-céus residenciais considerados de ultra-luxo.
Foto: Arquitetura Rafael Viñoly
A torre projetada por Rafael Viñoly registra vendas e locações mesmo com reportagens sobre falhas estruturais e dois processos judiciais contra os incorporadores CIM Group e Harry Macklowe. Uma análise da UrbanDigs revelou que os apartamentos do 432 permanecem mais tempo no mercado e são negociados com descontos maiores que outras torres de luxo da região.
Um dos arranha-céus residenciais mais altos do mundo enfrenta problemas estruturais como rachaduras, infiltrações e falhas em sistemas. Inaugurado em 2015 em Manhattan, o prédio de 102 andares acumula queixas de moradores e processos judiciais contra as construtoras.
Segundo informações divulgadas pela revista norte-americana New York Magazine, os primeiros sinais de problemas surgiram poucos anos após a inauguração, com moradores relatando vazamentos, rangidos e oscilações durante ventos fortes. Em 2019, uma pane elétrica durante o feriado de Ação de Graças deixou residentes presos nos elevadores.
Vendas recentes com descontos significativos
Claire Groome, corretora da Sotheby’s, fechou no início de março de 2026 a venda de um apartamento de dois quartos e dois banheiros e meio por valor inferior a 8,7 milhões de dólares. A propriedade foi negociada por 17% abaixo do preço inicial de listagem. “Não tive problema para vender”, afirmou Groome. “Fiquei com ele por menos de seis meses e tive várias ofertas.”
A corretora elogiou o edifício como “boutique” e destacou: “A forma como é administrado — a equipe é super, o concierge, eles fazem tudo por você”. Groome também comentou que o prédio possui um restaurante de qualidade e que “ao contrário de todos os outros super-altos… há algumas pessoas que têm apartamentos que usam como pied-à-terre (residência secundária) lá, mas há muitas pessoas que moram lá.”
Desempenho inferior nas métricas de revenda
A UrbanDigs comparou as revendas no 432 Park em 2024 e 2025 com Central Park Tower, 111 West 57th Street e 220 Central Park South. Os apartamentos do 432 permaneceram em média no mercado por 524 dias. As unidades registraram descontos de 27,1%. O preço por metro quadrado ficou em US$ 3.617, o menor entre os edifícios analisados.
“As revendas no 432 Park Avenue estão enfrentando pressão sustentada em todas as métricas-chave”, declara John Walkup, cofundador da UrbanDigs.
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Cobertura negativa da imprensa afeta negociações
O New York Times publicou matéria sobre os problemas do prédio, que incluem elevadores quebrados, paredes rangentes e dutos de lixo barulhentos. Após a publicação, surgiram detalhes adicionais sobre as dificuldades do edifício. Anúncios de apartamentos com valores de oito dígitos permanecem sem venda. Há preocupações relacionadas a “granadas de mão de concreto”.
Especialistas apontam que a causa dos defeitos pode estar relacionada à composição do concreto branco utilizado na fachada. Documentos revelam que a alteração na mistura para obter a coloração desejada pode ter comprometido a resistência e durabilidade do material.
Em 2012, antes do início da construção, representantes da Macklowe Properties, do CIM Group e do escritório Rafael Viñoly Architects realizaram testes com o concreto em Brooklyn. Durante esses experimentos, surgiram os primeiros alertas sobre rachaduras nas colunas.
Um ex-corretor do edifício, que preferiu não se identificar, relatou experiências negativas ao tentar vender unidades. Ofertas de potenciais compradores chegavam com valores muito baixos, às vezes quase 40% abaixo do preço pedido. “Toda vez que tentávamos mostrar, havia algum artigo que seria realmente negativo sobre os elevadores ou a estrutura”, declarou o profissional. “Estou tão traumatizado.”
Sobre a reação dos proprietários, o ex-corretor relatou: “Os vendedores ficavam realmente ansiosos”. Ele também comentou: “Eles estão tentando listar algo que é simplesmente um ativo que se desvaloriza tanto.”
Comunicações internas mostram que já existiam divergências sobre as especificações do material meses antes dos testes. Em mensagens trocadas entre engenheiros da WSP, o especialista Silvian Marcus recomendou o uso de um aditivo para melhorar a durabilidade do concreto. “Eles não aceitarão fly ash (a cor é muito escura)”, respondeu o engenheiro Hezi Mena, também da WSP. Marcus então resumiu o dilema enfrentado pela equipe: “Cor ou rachaduras.”
As vendas no 432 Park Avenue começaram há dez anos. Desde então, outros edifícios ultraluxuosos entraram em operação na região, incluindo Central Park Tower, 111 West 57th Street e 220 Central Park South.
“A Billionaire’s Row tem sido recentemente sobre o que é o mais novo e melhor”, afirma Abraham Sarway, corretor da Douglas Elliman que participou de uma venda no 432 no ano passado como representante do comprador. Sarway atualmente mantém anúncio de aluguel para a mesma unidade que Groome vendeu recentemente.
Corretores apontam que vendedores mantêm expectativas irrealistas sobre o valor de seus condomínios. Um corretor afirma: “Essas pessoas compraram por valores loucos”. O mesmo profissional complementa: “É hora de voltar à realidade.”
Os problemas já impactam o mercado imobiliário do edifício. Diversos proprietários tentam vender suas unidades, mas enfrentam dificuldades para encontrar compradores. O próprio Macklowe colocou três apartamentos à venda, mas posteriormente retirou as ofertas após não conseguir quitar empréstimos relacionados aos imóveis.
O mercado de locação no edifício apresenta demanda. Jason Haber, da Compass, que cuidou de três aluguéis nos últimos anos, afirma: “As pessoas estão brigando para entrar”. Haber se recusou a compartilhar os antecedentes de seus clientes.
O corretor mencionado como “traumatizado” relatou que executivos que dividem seu tempo entre Nova York e outros lugares apreciam o 432 Park como opção de moradia ultraluxuosa mobiliada perto de seus escritórios em Manhattan, com as empresas arcando com os custos. Esse corretor observa: “Eles não estão totalmente cientes”.
Corretores informam que os interessados em comprar geralmente são pessoas que já moram no edifício. Esses moradores buscam mais espaço ou um apartamento para seus filhos. Houve casos de retornos ao prédio.
“Muitas das visitas que tive para aquele anúncio foram de pessoas que já haviam morado no edifício e queriam voltar”, relata Groome. “É assim que o edifício é ótimo.”
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Sobre os problemas de imagem do edifício, Groome observou: “Todos esses super-altos têm problemas”. Ela acrescentou: “Só que nem todos recebem o tipo de imprensa que o 432 recebe.”
Groome manifestou expectativa de obter mais anúncios no edifício, declarando: “Espero conseguir mais dez anúncios.”
Um corretor experiente que cuidou de negócios em outras torres na Billionaire’s Row recusou todos os pedidos de representação vindos do 432. O profissional justifica: “Ainda é muito tóxico”.
Esse mesmo corretor sugere aguardar. O profissional afirma: “É valioso demais para não ser consertado”. Enquanto a imprensa permanece desfavorável e os processos judiciais continuam em andamento, vendedores devem ter paciência.
Em resposta às acusações, o CIM Group emitiu um comunicado defendendo a qualidade da construção. A empresa classificou as alegações de deterioração estrutural como “infundadas e difamatórias”. Sem os devidos reparos, que podem custar centenas de milhões de dólares, especialistas alertam que o prédio corre o risco de se tornar inabitável ou representar perigo para pedestres devido à possibilidade de queda de material.