A Prefeitura de Canoas aprovou junto à Câmara de Vereadores, nesta terça-feira (2), uma proposta que trata da transferência de imóveis para integralização de cotas em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII). O Projeto de Lei nº 68/2025 recebeu 16 votos a favor e quatro contrários.
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Foto: DIVULGAÇÃO
Na prática, os fundos são responsáveis por fazer a gestão e a valorização do patrimônio, gerando lucro para Administração municipal. Isso acontece quando os rendimentos superam os investimentos e os custos de manutenção, segundo a professora de Direito na Ulbra, Maria Inês Borsa.
“Atualmente, em termos de vendas de imóveis, os lucros ocorrem nos lançamentos com posterior entrega ao longo do tempo. Mas tudo está atrelado à lei da oferta e da procura, bem como a sua destinação, localização, potencial atrativo e modernidade”, explica.
A seleção da instituição que administrará o fundo será feita através de licitação. Toda as operações serão supervisionadas pelo Legislativo e por um conselho a ser definido, de acordo com a proposta. (Veja mais abaixo).
“Hoje, o Município de Canoas é detentor de um vasto portfólio de imóveis que, paradoxalmente, representam um significativo ônus financeiro. Em vez de gerarem riqueza para nossa cidade, muitos deste valiosos ativos encontram-se subutilizados, consumindo recursos públicos com despesas de manutenção, segurança e conservação. Enfrentamos o desafio de reverter essa lógica: transformar um centro de cursos em uma fonte de receitas”, argumenta o prefeito Airton Souza no texto.
Imóveis deixam de ser da Prefeitura?
De acordo com o artigo 3º do texto, a Administração municipal fica autorizada a ceder e a transferir os imóveis “a título de integralização de cotas do Fundo”. Mas para a professora Maria Inês, com experiência em direito imobiliário, falta clareza no trecho.
Quem também chama atenção para esse ponto é o empresário Renan Zancanaro, diretor da Caza Incorporações e ex-vice-presidente de Desenvolvimento Urbano da Cics Canoas. “Ele não informa claramente o método de rentabilização. O fundo vai comprar o imóvel? O fundo vai incorporar, vai revender? Esse dinheiro vai ser aplicado, mas vai ser aplicado onde? Ou ele vai alugar? Ele não é claro nessas operações.”
Não é todo imóvel
De acordo com o Portal da Transparência, Canoas possui 90 imóveis próprios espalhados por diferentes bairros. No entanto, não são todos aptos a serem integrados ao fundo de investimento. Conforme o Art. 3º, parágrafo 3º, o patrimônio precisa atender alguns requisitos:
- sejam classificados como bens dominicais ou, se de uso especial ou comum, tenham sido previamente desafetados, mediante processo administrativo devidamente fundamentado
- não estejam vinculados à prestação de serviços públicos essenciais em operação
- sejam considerados estratégicos para a capitalização do Fundo, conforme justificativa técnica apresentada pelo Poder Executivo
O texto ainda determina que a inclusão de um imóvel no fundo deverá ser feita seguindo o interesse público. Além disso, a efetivação dessa transferência dependerá de autorização do Poder Legislativo. Laudos de avaliação, motivação, informações do imóveis e valores devem constar no processo.
Ainda sim, Zancanaro acredita que a proposta segue vaga. “O projeto em si é muito incompleto pelo tamanho da operação. Não fica claro quais são os imóveis. Ele é genérico e dá liberdade para botar qualquer imóvel. Tudo bem que tem as avaliações, mas isso não é informado claramente”, observa.
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Dinheiro vai para onde?
Os recursos arrecadados com a operação devem ser direcionados ao Tesouro Municipal e serem usados em projetos de infraestrutura urbana, conforme destaca o projeto – mas sem exemplos. A iniciativa pode seguir o exemplo do que está sendo feito em Porto Alegre com o fundo patrimonial sendo usado para revitalizar prédios (ver mais abaixo).
A criação de um fundo de investimento também é colocada como uma medida de responsabilidade fiscal e de atração de investimentos. “A criação do fundo, com gestão profissional e focada, impulsionará de forma decisiva a nossa economia”, destaca o texto.
Nesse ponto, o empresário Renan Zancanaro entende que a situação das contas públicas podem interferir na interpretação da proposta. “Colocar para alugar todos os terrenos que estão parados é um grande projeto. Mas quando vê, está trocando patrimônio para cobrir despesas. O texto cita a reforma tributária e esse é um ponto para ficar em alerta”, frisa.
Operações supervisionadas
Por se tratar de bens públicos, toda a atividade do fundo será supervisionada. O projeto determina a criação do Conselho de Supervisão de Estratégia do Fundo com a composição de três membros indicados pela Prefeitura, atendendo pelo menos um dos requisitos de qualificação.
Neste trecho, o vereador Jonas Dalagna (PP) chegou a apresentar emenda para que os nomes passem por avaliação da Câmara. Além disso, quer que as indicações atendem todas as exigências postas para ocupar o cargo, mas a sugestão foi retirada. Os requisitos são:
- possuir pós-graduação stricto sensu em Administração, Gestão ou Economia; ou certificação profissional de reconhecida capacidade no mercado financeiro ou de mercado de capitais ou certificação de Conselheiro por instituição de ensino
- ter exercido, por no mínimo cinco anos, cargo de gerenciamento, direção ou de conselheiro em empresa ou fundo de investimento do setor imobiliário, de gestão de ativos, de instituição financeira ou órgãos públicos
- comprovar notório saber em direito imobiliário, urbanístico ou de mercado de capitais, por meio de publicações, exercício de magistério superior ou atuação profissional especializada por, no mínimo 10 anos
Sugestões reprovadas
Quem também apresentou emendas foi o vereador Rodrigo D’Ávila (Novo). O parlamentar protocolou um projeto de lei substitutivo, sugerindo a criação do Fundo Municipal Patrimonial de Imóveis de Canoas (FMPI). O texto fala na criação de apenas um fundo, dos requisitos para a administração e da transparência.
D’Ávila afirma que o texto original é genérico e aberto a muitas interpretações. Já o texto substituto sugerido seria mais “restrito”. “Essa abordagem garante que o patrimônio não será dilapidado por decisões pontuais ou conjunturais, protegendo a riqueza coletiva das futuras gerações”, argumenta.
No entanto, o texto foi reprovado pelos demais colegas por 16 votos a 4 na sessão desta terça-feira (2). Os vereadores Gabriel Constantino e Emilio Neto, ambos do PT, também protocolaram emendas que foram reprovadas ontem com mesmo placar.
Exemplo em Porto Alegre
Em 2022, a Prefeitura de Porto Alegre instituiu o Fundo Municipal para Restauração, Reforma e Manutenção do Patrimônio Imobiliário do Município de Porto Alegre (Fun-Patrimônio) através de uma lei complementar. Os bens são administrados por um comitê gestor composto por cinco órgãos municipais, presidido pela Secretaria Municipal de Administração e Patrimônio (SMAP).
“Os recursos alocados no fundo são direcionados para investimentos em imóveis próprios municipais e outras áreas da capital, incluindo a regularização fundiária, revitalização do Centro Histórico e manutenção de locais icônicos como o Mercado Público e o Paço Municipal”, informa.
No site da prefeitura que trata do fundo, há a divulgação dos relatórios financeiros. Os documentos trazem as receitas e as despesas envolvendo o fundo imobiliário.
Como foi a votação na Câmara
O texto foi enviado ao Legislativo no início de novembro. Desde então, o texto tramitou na Câmara, recebendo pareceres favoráveis da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) e da Comissão de Finanças e Orçamento (CFO). O projeto foi votado e aprovado nesta terça-feira.
A favor: Aloisio Bamberg (PSDB), Abmael Almeida (PL), Alexandre Duarte (Republicanos), Alexandre Gonçalves (PDT), Cris Moraes (PV), Dario Silveira (União Brasil), Daurinei Alt (PSD), Linck (Republicanos), Heider Couto (PL), Jonas Dalagna (PP), Patrício (PSDB), Patteta (PSD), Juares Hoy (PP), Larissa Rodrigues (PL), Leandrinho (PRD) e Neuza Rufatto (PSD).
Contra: Emilio Neto (PT), Gabriel Constantino (PT), Jefferson Otto (PSD) e Rodrigo D’Ávila (Novo).
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