Você já ouviu falar em tokenização imobiliária ou token imobiliário? O assunto já vem ganhando atenção do setor e, nesta terça-feira (30), será o tema de um debate que a Associação, Comercial, Industrial e de Serviços e Tecnologia de São Leopoldo (Acist-SL) e o Sinduscom Vales promovem a partir das 18h30 no auditório da Unitec, no Parque Tecnológico São Leopoldo (Tecnosinos). O evento é gratuito, porém as vagas são limitadas. Inscrições devem ser feitas no site da Acist-SL.
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Foto: Arquivo/GES
O evento intitulado Tokenização Imobiliária – a inovação que pode transformar o mercado imobiliário irá reunir especialistas dos setores imobiliário, jurídico e de tecnologia, para juntos discutirem o assunto. A mediadora do debate será a vice-presidente jurídica da Acist-SL, Rita Pavoni, coordenadora do evento.
“Trata-se de uma inovação que abre novas possibilidades, mas que também traz desafios significativos, especialmente nos campos jurídico, regulatório e tecnológico. É nesse contexto que promovemos este evento: criar um espaço de diálogo para que a sociedade conheça melhor o tema e possa se posicionar em relação ao mesmo”, observa Rita.
Ativo digital
A tokenização imobiliária é um processo que transforma um imóvel físico num ativo digital dividido em pequenas frações, chamadas tokens. A netspaces, fundada em 2021 pelo empreendedor serial Andreas Blazoudakis, é a primeira empresa no País a digitalizar um imóvel, realizar a venda de uma propriedade digital e viabilizar financiamento em Web3 e com tokens NFT. Blazoudakis será um dos painelistas do evento.
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Regulamentada
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) publicou, no mês passado, a Resolução 1.551 que regulamenta a tokenização imobiliária no País. Conforme o Cofeci, há cerca de três anos, em parceria público-privada com a empresa Conta Fácil, o Sistema Cofeci-Creci gerou o Sistema de Governança e Registro de Contratos e Documentos, o SGR, que possibilitou aos profissionais corretores de imóveis e imobiliárias o armazenamento inviolável, com a tecnologia blockchain, de todo e qualquer documento referente a transações imobiliárias. Essa mesma tecnologia está sendo usada, agora, para a tokenização imobiliária.
A regulamentação criada pelo Cofeci “representa um passo significativo para a modernização de um mercado tradicional, ainda preso a práticas analógicas”, descreve o Conselho.
“Impacta diretamente a vida das pessoas”
A resolução do Cofeci cria, além do Token Imobiliário Digital (TID), a figura legal da Plataforma Imobiliária para Transações Digitais (PITD). Conforme o conselho, as PITDs terão de se credenciar junto ao Sistema Cofeci-Creci para poderem funcionar legalmente O registro é a garantia de que apenas os operadores qualificados podem atuar como emissores de tokens imobiliários.
“Entender como essa inovação pode transformar o mercado é relevante e significativo para o setor, que está em constante movimento” , afirma o engenheiro Ricardo Ramos, presidente do Sinduscom Vales.
O presidente da Acist-SL, Daniel Klafke, afirma que a tokenização promete mudar a forma como investimos e gerimos patrimônio. “É um tema que impacta diretamente a vida das pessoas, trazendo mais acesso, segurança e novas oportunidades de negócios.”
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Em mais de 200 cidades
No evento, o CEO da netspaces, Andreas Blazoudakis, e o registrador titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva, irão abordar como a tokenização está revolucionando o mercado imobiliário.
Blazoudakis é empresário de tecnologia, especialista em blockchain e Inteligência Artificial pelo MIT. Com mais de 25 anos de experiência em inovação disruptiva, fundou 20 startups, incluindo dois unicórnios (Movile e iFood), além de PlayKids, Netspaces e Index, impactando mais de 300 milhões de usuários por mês. Desde 2021 lidera a aplicação pioneira da tokenização de imóveis no Brasil, realizando o primeiro registro de um token vinculado a uma matrícula de imóvel no País.
Segundo Blazoudakis, atualmente a tecnologia já existe em cerca de 200 cidades brasileiras, entre elas Campo Grande (MS), Cuiabá (MT), João Pessoa (PB), Natal (RN), Santos (SP), Florianópolis (SC) e a previsão é alcançar mais 400 municípios até março de 2026.
Já Lamana Paiva foi o primeiro registrador imobiliário a introduzir na capital gaúcha o sistema de matrículas on-line, tendo atuado na criação de diversos diplomas legais, como os projetos More Legal e Gleba Legal e do Usucapião Extrajudicial. Em fevereiro de 1986, assumiu, por meio concurso público, o Serviço de Registros Públicos de Sapucaia do Sul. Em 2011, assumiu o Registro de Imóveis da 1.ª Zona de Porto Alegre.
Como é no Estado
Conforme o registrador titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva, no Rio Grande do Sul, a tokenização como pretendida, ainda não é uma realidade nos Registros de Imóveis. “Atualmente temos o Provimento n.º 38/2021, expedido pela Corregedoria-Geral de Justiça do RS que regulamentou a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos e o respectivo registro imobiliário, o que representou o ponto de partida da tokenização”, explica.
“De acordo com o Provimento, é lavrada a escritura pública de permuta do imóvel pelo token e registrada na matrícula. Uma vez registrado, o token (ativo digital) é comercializado na Blockchain.”
Segundo o registrador, estes ativos é que serão objeto do negócio, e não o imóvel em si, de consequência, a tokenização não modifica a natureza jurídica do bem, pois não há a transferência a propriedade. “Por enquanto essas negociações ocorridas diretamente na plataforma Blockchain não têm vinculação com a matrícula do imóvel, pois não são levadas para publicidade no folio real, trata-se apenas de uma relação de confiança”, diz, ressaltando que “o que se pretende é obter uma lei nacional para estabelecer diretrizes sobre a matéria, o que está sendo debatido pelas entidades de classe (RIB, IRIB e ONR), por meio de estudos acerca desta regulamentação.”
Paiva diz que os cartórios vem tratando o assunto com cautela. “Estamos tratando com cautela, mas a nossa intenção jamais foi fechar as portas dos Registros de Imóveis para as empresas tokenizadoras. Muito pelo contrário, pretendemos alcançar uma normatização da matéria para que os negócios possam se desenvolver em ambiente transparente, gerando a necessária segurança jurídica.”
No evento da Acist-SL e Sinduscom Vales, Paiva que a intenção é demonstrar como a ideia inicial sobre tokenização vem funcionando aqui no nosso Estado e o que se pretende alcançar com as sugestões que vem sendo estudadas.
Preparando futuro
Conforme o diretor da Vila Rica Imobiliária, Leandro Hilbk, a tokenização imobiliária é algo muito novo e ainda não é uma prática na imobiliária, mas ele acredita se tratar de uma novidade que trará benefícios. “A tokenização está em seus estágios iniciais, motivo pelo qual acredito, que a comunidade e os investidores irão testar o modelo por mais um tempo e, quando se tornar maduro, pode melhorar a experiência do mercado imobiliário como um todo”, afirma.
“Os benefícios da tokenização, comparativamente ao modelo atual, podem ser resumidos em um aumento de liquidez do imóvel, uma vez que permite dividir o imóvel em vários pedaços (tokens), cujo valor é, por óbvio, menor, dando mais acessibilidade ao investimento. Além disso trata-se de uma tecnologia garantida pelo blockchain cuja transparência e segurança estão comprovadas. Como estas transações independem do registro imobiliário, elas são muito ágeis e reduzem o custo e a burocracia.”
O diretor da Imobiliária Rodrigues, Leandro Rodrigues, considera importante o início deste debate e diz que estará presente no evento. “É muito importante estarmos iniciando este debate sobre a tokenização no mercado imobiliário, pois estamos diante de uma transformação que pode tornar os investimentos em imóveis mais acessíveis, democráticos e transparentes”, observa.
“A tokenização abre espaço para que pequenos e médios investidores participem de projetos relevantes, com segurança e rastreabilidade garantidas pela tecnologia blockchain. Para nós, que atuamos há décadas no setor, acompanhar e fomentar essa discussão significa preparar o mercado local para o futuro, criando novas oportunidades de negócios e ampliando a participação da comunidade na valorização imobiliária da nossa região.”
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Entrevista / Andreas Blazoudakis
– Como funciona a tokenização imobiliária?
Andreas Blazoudakis – A tokenização é o processo de tornar tokens em blockchain capazes de representar direitos que têm o imóvel como objeto. No setor imobiliário, podem ser direitos relacionados à faculdade de usar, de transacionar, de dar em garantia, entre outros. Isso torna o imóvel apto para passar por transações no mundo digital, o que implica maior agilidade, integração de serviços e segurança.
Essas transações imobiliárias tokenizadas trazem novas modalidades antes impossíveis de se imaginar, como a venda total ou parcial dos direitos sobre um imóvel, venda parcelada, mudança da sua propriedade de local (por meio da transferência do seu token para outra matrícula de imóvel), financiamento, home equity, entre outras.
– Qual o papel da netspaces neste processo?
A netspaces atua empregando tecnologia para viabilizar que transações com imóveis ocorram de forma inteiramente digital. Com sua tecnologia proprietária, reduz de muitas semanas a minutos o processo de efetuar uma transação com um imóvel, o que vale tanto para quem quer comprar, vender, doar ou até mesmo financiar. Essa tecnologia, que se suporta em blockchain, foi batizada de Propriedade.Digital e disponibilizada ao mercado.
– Quais são os seus benefícios em relação ao modelo conhecido pela maioria da população?
Qualquer pessoa pode comprar um imóvel tokenizado, tornando essa modalidade de aquisição mais acessível ao público em geral. Os compradores e investidores que optam por adquirir imóveis tokenizados através de promessas de compra e venda digitais, desfrutam de diversos benefícios práticos, sendo a principal vantagem a agilidade das transações, que ocorrem quase instantaneamente, além das diversas novas modalidades que a tokenização traz aos ativos.
Toda a negociação acontece em ambiente eletrônico, por meio de uma carteira digital que reúne os imóveis tokenizados, que podem receber pagamentos via PIX e transferir os direitos obrigacionais sobre o imóvel ao comprador de forma online e em tempo real.
– Quando iniciou este movimento? Ela já é uma realidade? Onde?
Já existem casos relevantes no mercado. Após ser fundada, em 2021, a netspaces foi a primeira empresa a digitalizar um imóvel no Brasil, em maio do mesmo ano, localizado em Porto Alegre, Rio Grande do Sul.
Depois, em outubro de 2021, realizamos a primeira venda de uma propriedade digital no país, para uma idosa de 82 anos. A netspaces também é responsável pelo primeiro financiamento imobiliário com tokens NFT do Brasil, feito para uma diarista, em março de 2022, e pelo primeiro financiamento imobiliário em Web3 do país, para um motoboy, em setembro de 2023. Os imóveis transacionados nas operações mencionadas estão localizados em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul.
Em Santarém, no Pará, a empresa também realizou a primeira transação de imóveis tokenizados na planta, com a comercialização de unidades do Empreendimento Times Square, da incorporadora LB IN. Na operação, o comprador adquiriu a fração de 2% correspondente ao imóvel.
Atualmente, a tecnologia está presente em cerca de 200 cidades brasileiras, entre elas Campo Grande (MS), Cuiabá (MT), João Pessoa (PB), Natal (RN), Santos (SP), Florianópolis (SC) e outras. Nossa previsão é alcançar mais 400 municípios até março de 2026. Hoje, são cerca de 35 mil clientes com carteira digital de imóveis no padrão da netspaces, o Propriedade.Digital, e a expectativa é registrar a marca de 45 mil pessoas ainda em 2025.
– Como tem sido a adesão do setor imobiliário? E a aceitação da comunidade e investidores?
Em nosso primeiro lote do projeto de licenciamento da nossa tecnologia de tokenização imobiliária, lançado com número reduzido em janeiro de 2024, tínhamos como meta atingir 20 municípios em três meses, algo que alcançamos já nos primeiros 30 dias do lançamento, devido à alta procura. Dessa forma, diversos negócios regionais se mostraram interessados em operar a tokenização de imóveis seguindo um mesmo padrão de qualidade do conceito de Propriedade Digital desenvolvido pela netspaces. Atualmente, nossa tecnologia já está presente em cerca de 200 cidades brasileiras, como mencionado acima.
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– Como avalia ou percebe o mercado imobiliário após a enchente histórica de maio de 2024? E como a tokenização pode auxiliar nesta nova fase do setor?
A tokenização tem se consolidado como um dos principais motores do setor, inovando as formas de transacionar imóveis e facilitando o acesso das pessoas. Além disso, a tecnologia utilizada pela netspaces permite que interessados, independentemente da região onde estejam, possam acessar e adquirir imóveis de forma digital. Por meio dessa tecnologia, regiões afetadas por desafios climáticos permanecem acessíveis a investimentos de outras partes do mundo.
No caso específico de Porto Alegre, uma diarista que havia adquirido um apartamento com financiamento imobiliário tokenizado, obteve renegociação automática de suas parcelas, as postergando por 6 meses, pois havia perdido momentaneamente a renda por conta das enchentes por toda a cidade, impossibilitando-a de se deslocar para o trabalho nas residências dos seus clientes.
– E a legislação?
O mercado passa agora a partir do mês de agosto, por um momento de regulação, que teve início com a Resolução 1.551 do COFECI-CRECI, a qual estabeleceu os primeiros regramentos formais para corretores, imobiliárias, incorporadores e plataformas de tokenização, assim como agentes de garantia e custódia imobiliária operarem. Após a publicação desta resolução no diário oficial da união no dia 14 de agosto de 2025, o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), também entrou no movimento pela regulação do setor de tokenização imobiliária, emitindo notas técnicas para posicionar a sua visão.