A ampliação dos limites de faixa de renda e do valor de imóveis das faixas 3 e 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) aquecem o mercado imobiliário da região. As novas condições do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), foram aprovadas em abril pelo Conselho Curador do FGTS e regulamentadas pelo Ministério das Cidades. Construtoras da região aproveitam o cenário para lançar novos empreendimentos e divulgar imóveis já existentes dentro das condições atualizadas do programa do governo federal.
Foto: Divulgação/Lotus
“Todo mercado, não só do Rio Grande do Sul, terá benefício em relação ao processo de aumentos das rendas. Você aumenta, pensando na base da pirâmide, a quantidade de pessoas, famílias, capazes de pegar subsídios e taxa de juros melhores. Hoje em dia, na faixa 3, por exemplo, com renda até 9.600, você pega uma taxa de juros a 7,66% por cotistas, que usam fonte de garantia. A nova regra aumentou R$ 1 mil na faixa de renda, reduzindo a taxa de juros que era 10%. Isso acarreta em um olhar mais direcionado das construtoras”, afirma o diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-RS), Ricardo Prada, que lembra que no mercado imobiliário esta mudança não ocorre de forma imediata.
“Não é simples, não é um ciclo imediatista. As empresas que puderem se organizar e encaixar seus produtos pelo menos na faixa 4, com renda que vai até R$ 13 mil e valores de imóveis de até R$ 600 mil, vão conseguir um público interessante e com uma liquidez maior.”
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Entre as cidades que se destacam com a ampliação do Minha Casa, Minha Vida estão Novo Hamburgo, Canoas e São Leopoldo. As construtoras e incorporadoras Lótus e Baliza acreditam que as novas regras terão um efeito gradual no volume de vendas e, claro, no faturamento das empresas.
“A expectativa é que as novas regras tragam impacto positivo no volume de vendas e, por consequência, no faturamento, principalmente nos empreendimentos que se enquadram nos novos tetos de financiamento. O efeito tende a ser gradual, acompanhando a análise de crédito dos clientes e a atualização das condições comerciais junto às instituições financeiras. De forma geral, vemos as novas regras com otimismo. Elas ampliam o alcance do programa, movimentam o setor e ajudam a aproximar mais famílias da casa própria, desde que toda a cadeia, construtoras, corretores, bancos e compradores, consiga operar com agilidade e segurança”, avalia o gerente comercial da Baliza, Lucas Suriz.
Entre os clientes da Baliza, se destacam na região, dentro das regras do programa, cidades com forte demanda habitacional, boa oferta de serviços e mobilidade urbana, como Canoas, Sapucaia do Sul, Novo Hamburgo, São Leopoldo e Gravataí.
“São mercados com grande concentração de famílias que buscam sair do aluguel e conquistar o imóvel próprio”, explica Suriz.
Demanda reprimida
Para o Bruno Rodrigues, supervisor de vendas digitais da Lotus, muitas famílias que já tentaram adquirir o primeiro imóvel agora encontram condições mais acessíveis, com maior poder de financiamento e melhores chances de concretizar a compra. “Isso amplia significativamente o alcance do mercado e traz um novo perfil de cliente para o setor”, diz.
Ainda conforme Rodrigues, o cenário atual contribui diretamente para o crescimento do faturamento e para a sustentabilidade das operações, também no médio e longo prazo.
Sobre os municípios com maior procura de imóveis que se enquadrem no Minha Casa, Minha Vida, São Leopoldo se destaca como uma das cidades com maior demanda represada.
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“Não apenas a nossa construtora, mas diversas construtoras identificam ali um grande potencial para novos empreendimentos habitacionais. Existe, inclusive, uma migração natural de clientes de outras cidades do Vale dos Sinos em busca de oportunidades mais acessíveis na região”, explica.
Outros destaques, de acordo com o supervisor da Lotus, são Esteio e Novo Hamburgo. “Tivemos um lançamento recente com desempenho expressivo, atingindo recorde de vendas — o que reforça a força da marca e a aderência do produto ao público local. Já Novo Hamburgo segue em crescimento, com alta procura e grande potencial de expansão. É uma região estratégica que deve receber novos investimentos da Lotus em breve.”
Foto: Divulgação
A MRV é outra empresa do segmento que celebra o novo momento do programa. A construtora possui atualmente no Estado quase 1,5 mil unidades disponíveis, sendo que 66% do estoque estão nas faixas 1 e 2 do programa. Diante da expansão dos limites de renda e valores de imoveis, cerca de 200 unidades passaram da faixa 2 para 1, representando 900 unidades disponíveis. Já nas faixas 3 e 4, mais de 500 unidades estão à disposição.
No RS, a construtora tem empreendimentos nas cidades de Porto Alegre, Gravataí, Canoas, Viamão, São Leopoldo, Caxias do Sul e Novo Hamburgo.
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“Assim, embora as faixas 1 e 2 não ampliem o público elegível em termos regulatórios, as faixas 3 e 4 concentram o principal vetor de expansão, tanto pela entrada de novos clientes anteriormente fora do programa quanto pelo aumento significativo da capacidade de financiamento por cliente, especialmente na faixa 4. Esse novo cenário tende a acelerar a dinâmica de vendas e reforça a previsibilidade do segmento econômico”, detalha Sergio dos Anjos, diretor comercial da MRV na região Sul.
“As mudanças têm caráter sistêmico e impactam toda a cadeia do setor imobiliário”, completa.
Desafios no mercado
Prada explica que o principal desafio do setor não está no programa Minha Casa, Minha Vida, e sim em empreendimentos de médio e alto padrão, que são a maior procura no RS. “São imóveis que ainda têm uma taxa de juros muito elevada o que dificulta a aquisição, o financiamento fica caro”, avalia.
Ainda segundo o diretor do Sinduscon RS, a guerra no Oriente Médio, que fez subir o preço do petróleo, também impacta no segmento de imóveis, inclusive em compras pelo programa MCMV.
“Temos custos que vêm ‘a reboque’. O Brasil é um País rodoviário e, com isso, os custos sobem. Minha Casa, Minha Vida não aceita a subida de custos. O teto das cidades não foi alterado neste momento. A faixa 2 não subiu, que é a maior base da pirâmide, e em Porto Alegre tem média de valor de R$ 270 mil. Precisa aumentar este teto em uns 10%, que é o que esta sendo discutido atualmente. A curto e médio prazo, no máximo, o teto das faixas 1 e 2 precisam subir pra não inviabilizar novos projetos”, observa.
Outros desafios na região
Embora o mercado fique mais aquecido com a ampliação das regras do programa, ainda há muitos desafios na cadeia imobiliária. Para Suriz, entre os principais desafios hoje estão o custo de construção, mão-de-obra e a necessidade de desenvolver produtos que sejam, ao mesmo tempo, acessíveis, bem localizados e financeiramente viáveis.
Este equilíbrio também é considerado o maior desafio da cadeia por Rodrigues. “Garantir viabilidade econômica sem comprometer a qualidade do produto é uma equação constante no nosso setor”, ressalta.
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Novidade que se encaixa no programa
Recentemente a MRV anunciou o empreendimento Porto dos Lírios, em Canoas, e que possui condições dentro do Minha Casa, Minha Vida. Com 240 unidades, o valor médio dos imóveis é de R$ 229 mil. O projeto tem Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 54 milhões e deve gerar cerca de 150 empregos diretos durante a fase de construção.
“O Porto dos Lírios chega em um momento importante para o mercado, com condições cada vez mais favoráveis para o financiamento habitacional. Nosso objetivo é oferecer um produto alinhado às necessidades das famílias, com boa localização, estrutura de lazer e condições que facilitem a conquista do primeiro imóvel”, afirma Sergio dos Anjos.
Novas regras do programa
Com as novas regras do Minha Casa, Minha Vida, os limites de renda das faixas foram ampliados e os valores máximos dos imóveis aumentaram.
Veja como ficou:
•Faixa 1: renda até R$ 3.200 (antes R$ 2.850)
•Faixa 2: até R$ 5.000 (antes R$ 4.700)
•Faixa 3: até R$ 9.600 (antes R$ 8.600)
•Faixa 4: até R$ 13.000 (antes R$ 12.000)
•Na faixa 3, valor limite dos imóveis passa de R$ 350 mil para R$ 400 mil, enquanto na faixa 4 sobe de R$ 500 mil para R$ 600 mil.